Wechat ID 微信:

eb5magazine

EB5投资者杂志

关注美国内城区的EB-5投资机会

作者: 金贝莉‧祖黎Kimberly Zeuli

     美国城市面临的一个普遍性挑战是资金不足,特别对于内城区——贫困水平和失业率均高的贫困城市地区而言,支持经济发展的资金更是不足。EB-5项目是城市领导人可以用来增加贫困地区的投资的办法。这一项目是由美国政府在1990年为提高经济水平而提出,特别针对高失业率地区和乡村地区,用以吸引外国资金支持能够创造当地就业机会的投资。但是,城市领导人和开发商EB-5项目的兴趣相对有限,直到最近经济萧条、更多传统资本来源继而收缩。对原先无望获得投资的区域来说,EB-5项目具有每年为其社区和经济发展项目导入50到100亿美元资金的潜能。由于这一巨大潜能,利用EB-5项目促进贫困城市社区经济发展机遇已成为一个热议话题。通过EB-5项目来到美国的投资者除了可以收到绿卡,还可以在复苏美国城市和提高其他地区生活水平中起到重要作用。 

     在有75000人以上人口的美国城市中,有328个内城区。58%的内城市失业率至少是全国平均水平的150%,使得这些城市满足成为目标就业区(TEA)的条件,并且成为具有EB-5投资竞争优势的地区。这些城市的领导人对利用EB-5项目提高市区竞争力的兴趣越来越浓,意味着给予EB-5项目投资者的机会也不断增长。这个情形也得益于人们重新意识到外来移民可以拉动经济增长,特别是在贫困的城市地区。近期的移民流入对保持衰退旧工业城市的稳定有所帮助,例如数十年来不断流失居民的克里夫兰、托莱多、底特律和锡拉丘兹。纽约、旧金山以及其他传统移民目的城市早已意识到,移民来到美国寻找公认的充满机遇的城市时,也同样会通过为城市创造新的就业机会、投资城市发展,进而对城市经济起到重要的作用。美国各地的小城市正在逐步认识到这一潜在的经济影响,而很多城市已在采取措施,以便为社区吸引更多的移民和投资。

 

区域中心景观

     由于大多数EB-5项目都流经区域中心,这成为投资内城区的一个重要渠道。2014年6月,总计有579个EB-5区域中心在美国运营,而且每月都有新的区域中心开业。区域中心可以是政府经营或私营,也可以是公私合营。大部分的区域中心是私营的,虽然有一小部分的州和城市政府会自己经营当地的区域中心。但是,城市和州政府更常是与私有企业合伙管理EB-5区域中心。

     每一个区域中心都被要求清楚说明其计划服务的地理区域,不同中心的区域有很大的差别。区域中心被批准的运营区域也可以跨州。我们在二月进行了一份区域中心分析,发现有60个区域中心的运营区域不仅限于一个州,而有大部分区域中心在本州以内运营的州包括加州、佛罗里达州、德克萨斯州、华盛顿州以及纽约州。每个州都至少有一个具有运营许可的区域中心。

 

内城区的投资机遇

     与当地政府官员、经济发展组织、社区组织有着密切合作关系的区域中心可以提供最好的项目投资机会,并对当地经济起到巨大的影响。使EB-5区域中心的优先考量与经济和社区发展的优先达到一致,有助于确保EB-5资本按最初计划使用,以支持没有其他投资注入的项目。同时,这有助于为那些能创造高品质就业机会的变革性项目导入资源。相应地,如果EB-5项目能成为大型经济发展计划的一部分,EB-5项目的影响将最大化,因为它将能够促进其他发展,调节多数公私合伙人的资源,并且从增长的当地经济中获益。这些结果会让EB-5投资者对投资更有信心。

     举例来说,EB-5资金过去曾用于支持南达拉斯NYLO达拉斯南部酒店的发展。这是1946年以来该区域的第一家全方位服务酒店。这个内城区的贫困率超过40%,失业率也很高。建设这家酒店是该市对南达拉斯的大型再开发计划的一部分。这项大型计划还包括将该地区改造成具有活力的综合性区域,集娱乐、商业、居住于一体。达拉斯市区域中心(CDRC)为这家酒店的建设筹措了资金。CDRC是一个由达拉斯市与Civitas资本管理公司组成的公私合伙机构,Civitas资本管理公司是管理这个区域中心的资产管理公司。达拉斯市、达拉斯经济发展部与Civitas资产管理公司的密切合作确保了南达拉斯优先发展经济,同时确保EB-5项目目标的实现。为完成项目,政府部门的支持帮助了私营开发者协调公共资金与EB-5投资,而额外的开发将有助于酒店的发展。

     迈阿密大学生命科学技术园(UMLSTP)的建设资金有部分来自EB-5投资,是EB-5项目与其他大型经济发展计划结合、创造积极效益的另一个例子。UMLSTP位于迈阿密健康区(Health District)的中心,迈阿密健康区则位于迈阿密的内城区。UMLSTP目前作为迈阿密大学的主要计划处于开发阶段,最终将产生200万平方英尺的新空间,支持该区域的医疗和生物技术发展。迈阿密大学和迈阿密市政府将合作起来改善健康区的教育、住房、公共安全和零售。这种公私合作将有助于UMLSTP的建设,进而有助于迈阿密内城区的改造。

     在进行贫困市区的EB-5项目经济机遇的研究[1]时,我们在美国大小城市中找到了175个EB-5项目。这些项目显示了EB-5投资者能够利用的多样化投资机遇。其中有许多是大型房地产开发项目,但并非全部都是。区域中心发展以及各方对EB-5项目兴趣的增长,促使新型项目出现。虽然较少见,企业主也可以不通过区域中心,使用直接投资的方式将EB-5资金直接用于发展新业务。例如在印第安那波利斯,多位投资者分别投资50万美元、合伙建立了一家货运公司,将资金用于卡车的购买和运营。EB-5直接投资也用于投资特许学校,用于解决内城区在教育方面面临的一些挑战。许多城市中的学生和家长都寻求非传统的教育选择。

     在许多内城区,特别是小城市中,EB-5投资对不能吸引充足资金来支持重要社区和经济发展的小项目来说非常关键。EB-5投资最初启动时,资金常用于像餐厅和零售企业这样的小项目。但是在目前的EB-5市场中,小项目,特别是小城市的小项目,很难吸引EB-5投资者。不像纽约或洛杉矶,俄亥俄州托莱多对于国外投资者来说较为陌生。固然小市场可能没有开发区域中心的资源,也没有足够资源将城市和潜在项目宣传给国外投资者,但这不意味着它们就无法发展成功的EB-5项目。国际认可的公司的大型交易会涉及大量的资金,投资者可能会认为更安全也更具有吸引力,但是,投资小城市、内城区其实也有其独特的优势。

     著手解决这些困难,将推动EB-5项目发挥最大的潜能,并每年引入数十亿美元资金支持最有需要的城市的经济发展。解决办法之一是帮助投资者了解投资内城区的益处。由于租金通常低廉、当地需求明显、地理位置优越且具有充足的劳动力,内城区可以成为企业发展的有利地点。正如上述例子显示,投资这些地区将意味着开发者能够获得更多的公共资源和更多的政府支持。内城区项目也能够提供一种额外的回报:通过对很难从别的方法融资的关键项目进行投资,投资者可以带动内城区的经济。开发商与EB-5代理人都应当重视内城区的这些巨大投资机遇。

作者

金贝莉‧祖黎博士是非营利机构“内城区竞争力行动”(Initiative for a Competitive Inner City,简称ICIC)的资深副总兼研发部主管,负责组织研究议程并领导顾问服务业务。金贝莉主笔了ICIC的研究报告〈贫困市区中不断增长的EB-5项目经济机遇〉。您可以寄信至kzeuli@icic.org联络她。